Medellín frente a la regulación de viviendas de renta corta: ¿Cómo encontrar el equilibrio?

La regulación de viviendas de renta corta, como las que operan en plataformas tipo Airbnb, es un tema candente en Medellín y en otras ciudades turísticas alrededor del mundo. Si bien este modelo de negocio ha dinamizado la economía y el comercio, también ha generado complejas problemáticas en la convivencia vecinal, el uso del suelo y el mercado inmobiliario. En Medellín, donde la norma aún es insuficiente para regular estas dinámicas, la pregunta sobre cómo manejar este tipo de alojamientos se vuelve cada vez más apremiante.

¿Qué dice la ley en Colombia?

En Colombia, la norma establece que los arrendamientos de viviendas turísticas son aquellos que se realizan por menos de 30 días. A partir de este plazo, cualquier arrendamiento se clasifica como vivienda urbana, lo cual está regulado por la ley y, además, no necesita autorización de las copropiedades ni puede ser prohibido. Sin embargo, esta regulación no contempla el impacto de las viviendas de renta corta en el entorno urbano, una situación que Medellín intenta manejar a través de su Plan de Ordenamiento Territorial (POT).

El POT de Medellín, implementado en 2014, clasifica las zonas de la ciudad en áreas de baja, media y alta mixtura. Las zonas de baja mixtura son mayoritariamente residenciales, mientras que las de media y alta mixtura permiten una combinación de viviendas con actividades comerciales y económicas. Por esta razón, las viviendas turísticas deben operar únicamente en zonas de media o alta mixtura, de lo contrario, se incurriría en una infracción urbanística. Según un estudio reciente de la Alcaldía, cerca de 7.000 viviendas turísticas se encuentran actualmente en zonas residenciales de baja mixtura, una situación que complica el cumplimiento de la normativa.

Registro Nacional de Turismo: un paso necesario

Además de la ubicación, para ofrecer una vivienda en plataformas de alquiler temporal, los propietarios deben registrar sus propiedades en el Registro Nacional de Turismo (RNT), un requisito obligatorio en Colombia. En Antioquia, más de 15.000 propiedades ya cuentan con el RNT, lo que les permite operar de manera legal. Sin embargo, la falta de control en algunas copropiedades ha permitido que ciertas viviendas turísticas operen sin este registro, incrementando los riesgos de seguridad y desorden.

Impacto en las copropiedades: ¿es conveniente el alquiler temporal?

Cuando un edificio de apartamentos comienza a ofrecer viviendas turísticas, los cambios en la dinámica de la copropiedad son inevitables. Los porteros pasan a cumplir roles similares a los de un recepcionista, encargados de registrar a los huéspedes, verificar sus documentos de identidad y reportar su ingreso al sistema gubernamental. En algunos casos, las propiedades horizontales no están preparadas para estos cambios, lo cual puede abrir espacio para actividades ilegales y complicar la convivencia entre los residentes permanentes y los huéspedes temporales.

No obstante, la administración distrital, así como gremios como La Lonja y Asohost, han rechazado categóricamente la idea de que el modelo de viviendas turísticas incentive delitos como la explotación sexual infantil. "La explotación sexual es una problemática social profundamente enraizada, que no depende de un modelo de alojamiento en particular", explica Juan Camilo Vargas, representante de Asohost, quien también asegura que estigmatizar las rentas cortas desvía el enfoque de las verdaderas causas del problema.

Desafíos y ejemplos internacionales

El auge de las viviendas de renta corta plantea dos realidades: primero, que el problema se ha extendido en las ciudades turísticas del mundo; y segundo, que las autoridades locales aún no han encontrado una solución normativa adecuada que balancee el control de los arriendos de corta estancia con la oferta de vivienda y los precios para los residentes locales. En ciudades como Nueva York y Barcelona, las restricciones han demostrado que, aunque pueden mitigar ciertos problemas, no resuelven de fondo la escasez de vivienda ni los efectos del turismo en el mercado inmobiliario.

Hacia un enfoque integral

La regulación de las viviendas turísticas en Medellín demanda un enfoque integral que contemple los impactos sociales, urbanísticos y económicos de este fenómeno. La experiencia internacional sugiere que imponer restricciones generales puede ser insuficiente si no se abordan problemas estructurales como el déficit de vivienda. Para Medellín, un modelo regulatorio efectivo debe encontrar el equilibrio entre permitir el crecimiento del turismo y proteger los intereses y la calidad de vida de los habitantes locales.

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