La escalada de costos en las administraciones, combinada con el descontrol de los alquileres cortos en plataformas como Airbnb, está afectando la calidad de vida y depreciando propiedades en Medellín. Propietarios enfrentan dificultades para mantener espacios comunes, mientras la inflación persistente plantea riesgos adicionales para el sector inmobiliario en 2024.
Inflación y Morosidad: Desafíos Financieros para los Propietarios
En medio de una economía afectada por la inflación, los propietarios de inmuebles en Medellín enfrentan un nuevo dolor: el creciente costo de las administraciones. La desbordada inflación ha provocado aumentos significativos en los gastos asociados a la gestión de unidades residenciales, generando un escenario donde muchos propietarios luchan por cumplir con sus obligaciones financieras.
En los ascensores de diversas unidades residenciales, se observa con mayor frecuencia el llamado a los copropietarios para ponerse al día con los pagos de administración. Los administradores, por su parte, se enfrentan al desafío de reducir costos para estirar los presupuestos y evitar la depreciación en los espacios comunes.
Morosidad en Aumento: La Carga de la Inflación
Alexánder Londoño, miembro del Consejo de Administración de una unidad en la Loma del Indio, señala que la tasa de morosidad ha alcanzado un preocupante 20% después de la pandemia. La principal causa, según Londoño, es el elevado costo de vida que ha impactado significativamente en el presupuesto destinado a la administración.
"El grueso del costo de la administración está en la vigilancia y los servicios públicos. En esos dos ítems se va el 70% del presupuesto y, obviamente, el incremento del salario mínimo para el personal se ha transmitido", detalla Londoño. Antes del 2020, los incrementos anuales en la administración oscilaban entre el 5% y el 6%, pero en 2023 este porcentaje se elevó al 12%.
En el Valle de Aburrá, las tarifas de administración varían en promedio desde $135.000 hasta $2.000.000, según agentes inmobiliarios y administradores consultados. Este aumento repentino ha tomado desprevenidos a propietarios como Diego Arango, quien, al comprar su apartamento en 2019, no anticipó que los costos de administración se dispararían en los últimos dos años.
"La inflación se disparó, mercar, pagar servicios y la mensualidad de la niña nos fue quedando más difícil", relata Arango. La difícil situación financiera obliga a algunos propietarios a tomar decisiones difíciles, priorizando necesidades básicas sobre el pago de administración.
Impacto en la Calidad de Vida y la Propiedad
La creciente morosidad no solo afecta las finanzas de las administraciones, sino que también impacta directamente en la calidad de vida de los copropietarios. Londoño advierte que, ante la falta de fondos, las administraciones han tenido que reducir servicios, como apagar ascensores en ciertos lapsos del día o recortar la nómina de vigilantes, deteriorando la percepción de seguridad en las unidades residenciales.
Además, surge un nuevo desafío con el auge de los alquileres cortos a través de plataformas como Airbnb. Estos alquileres generan problemas de seguridad y daños a las áreas comunes, elevando aún más los costos de administración.
"El bien más preciado de uno, que es la casita, empieza a perder valor porque ya no se ve atractiva. El recorte de presupuesto hace que las áreas comunes se deprecien", añade Londoño.
Desafíos Futuros: Impacto en los Precios de Arriendo y Proyecto de Incremento del Impuesto Predial
Mónica Higuita, directora ejecutiva de la Cámara Nacional Inmobiliaria (CNI), destaca que el incremento en las administraciones está afectando la rentabilidad de los propietarios que alquilan, trasladando estos costos a los inquilinos. Los incrementos de la administración se suman a los aumentos en los arriendos, generando un escenario desafiante para los inquilinos.
El desafío persiste en 2023, con incrementos en los arriendos por encima del 20% y la escasez de vivienda nueva en el Valle de Aburrá. Además, el proyecto para incrementar el impuesto predial se vislumbra como un riesgo adicional, ya que se espera que la inflación se mantenga alta, afectando el poder adquisitivo de las familias.
En este contexto, la toma de decisiones para los propietarios se vuelve crucial, considerando el costo de la administración en relación con los ingresos. El mercado inmobiliario de Medellín enfrenta un año más complicado, donde la capacidad de adaptación y la búsqueda de soluciones serán clave para superar los desafíos financieros.
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